Was sind reelle Marktpreise - woran erkennt man die Übertreibung?

Mancher sagt sich sicher, der Mann hat gut reden, woran erkannt man denn überhaupt reelle Marktpreise und wo beginnt die Übertreibung?

Derweil ist eine Einschätzung auch für den Laien gar nicht so schwierig, wenn er nur über einige Jahre die Märkte verfolgt oder sich die zurückliegenden Preisentwicklungen anschaut.

Steigen zum Beispiel Immobilien über Jahre kaum oder nur in Höhe der Inflationsrate, dann ist normalerweise alles im Lot, dann können die Preise höchstens vorübergehend einmal einbrechen.
Kauft man jedoch ein Haus in einer Boomphase, nachdem schon über mehrere Jahre die Preise weit oberhalb der Inflationsrate angezogen sind, muss natürlich ein Preisrutsch einkalkuliert werden.
Das gleiche gilt sicher auch für andere Anlageformen, also auch für Aktien.

Im letzten Vierteljahrhundert lag in Deutschland der Preisindex für Immobilienpreise noch unterhalb der Geldentwertung - also dürften die Preise auch in der Krise recht stabil bleiben.

Theoretisch könnte es zwar in einer (nicht zu erwartenden) Verkaufshysterie zum Preisverfall kommen - aber dieser Niedergang dürfte nur von kurzer Dauer sein - nach Überwindung der Krise wird sich das Preisniveau schnell wieder normalisieren. (Kurz nach dem 2. Weltkrieg wurden Immobilien zu Schleuderpreisen verramscht - anschließend haben sich die Immobilienwerte schnell wieder erholt und innerhalb von wenigen Jahren verdoppelt und verdreifacht).

Sorgen auf dem Immobilienmarkt bereitet allerdings der künstlich über billige Hypothekenzinsen (Geldschwemme der EZB) entfachte Bauboom in Deutschland. Hier droht eine lang anhaltende Überkapazität vor allem vor dem Hintergrund, dass die Bevölkerungszahlen in Deutschland auf lange Sicht schrumpfen.
Die lockere Geldpolitik der Notenbanken (Diskontsatz weit unterhalb der Inflationsrate) machen leider alle seriösen Planungen zunichte - so gesehen gibt es keine sicheren Investments mehr.

Im Gegensatz zu den Immobilien kam es bei den deutschen Aktienmärkten Ende der 1990er Jahre und auch wieder nach 2003 zu kräftigen Übertreibungen. Es kann niemanden überraschen, wenn solche Überbewertungen auf Dauer unhaltbar sind.

Die Marktbeobachtung gibt leider nur Auskunft über den Gesamtmarkt und nicht über das einzelne Objekt.
Wer etwas kaufen oder verkaufen will, muss im Einzelfall natürlich noch zusätzlich den Wert der betreffenden Immobilie oder des Aktienkonzerns ermitteln durch Preisvergleiche und möglichst detaillierte Wertanalysen.
Bei Aktienunternehmen genügt nicht die Berücksichtigung des KGV und der Dividendenausschüttungen der letzten Jahre, es sollte auch das Anlagevermögen berücksichtigt und vor allem die Zukunftsaussichten gewissenhaft taxiert werden.

 

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© Manfred J. Müller, Flensburg

 


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